L’état des lieux déménagement compare le logement au moment du départ du locataire avec son état constaté à l’entrée dans les lieux. Ce document conditionne directement la restitution du dépôt de garantie et prévient une grande partie des litiges de fin de bail. Cette fiche détaille son contenu obligatoire, qui peut le réaliser, son coût plafonné et les recours possibles en cas de désaccord.
En résumé : l’état des lieux de sortie s’impose pour tout bail d’habitation et doit décrire précisément l’état des sols, murs, plafonds, équipements et compteurs, pièce par pièce. Trois parties peuvent le réaliser : les deux parties à l’amiable, un professionnel mandaté par le bailleur, ou un commissaire de justice en cas de refus. Son coût est intégralement à la charge du bailleur, sauf recours à un commissaire de justice où les frais sont partagés. La vétusté ne peut jamais justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Qu’est-ce que l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est un document contradictoire signé par le locataire et le bailleur, ou leurs représentants, lors de la remise des clés. Il décrit l’état du logement à ce moment précis et le compare à l’état des lieux d’entrée établi au début du bail.
- il mentionne le type de document, sa date et le logement concerné ;
- il identifie les parties présentes et leurs mandataires éventuels ;
- il reprend la date de l’état des lieux d’entrée pour permettre la comparaison ;
- il liste les évolutions constatées entre l’entrée et la sortie.
Cette comparaison sert de base à la restitution du dépôt de garantie : seules les dégradations imputables au locataire, au-delà de l’usure normale, peuvent justifier une retenue.
Quand l’état des lieux est-il obligatoire ?
L’état des lieux d’entrée et de sortie s’impose pour tout bail d’habitation, qu’il soit vide, meublé ou de courte durée en mobilité. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans ses articles 3-2, 20, 25-3 et 25-12, impose ce document. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 en fixe le modèle type et le contenu minimal. Pour la fiche officielle complète, l’administration détaille les règles applicables à l’état des lieux d’entrée et de sortie.
L’état des lieux de sortie doit être établi au moment de la libération des lieux, ou très peu de temps après. Un délai trop long entre la remise des clés et la rédaction du document fragilise sa valeur en cas de litige ultérieur.
Que doit contenir un état des lieux de sortie ?
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu type de l’état des lieux de sortie, applicable pièce par pièce dans tout le logement.
- l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds ;
- l’état des équipements et du mobilier fournis par le bailleur ;
- le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz ;
- les clés et moyens d’accès restitués au bailleur.
Un professionnel de l’immobilier mandaté par le bailleur peut établir ce document à sa place, avec la même valeur juridique qu’un état des lieux réalisé à l’amiable entre les parties.
Les éléments à vérifier pièce par pièce
Pour ne rien oublier lors du rendez-vous, cette liste sert de checklist imprimable, pièce par pièce :
- sols : revêtement, traces, rayures, taches ;
- murs et plafonds : peinture, trous, traces d’humidité ;
- fenêtres et volets : ouverture, fermeture, vitrage ;
- installations électriques : prises, interrupteurs, tableau électrique ;
- sanitaires et robinetterie : fonctionnement, fuites, traces de calcaire ;
- équipements fournis : électroménager, meubles, dispositifs de chauffage ;
- relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz.
Le rétroplanning des démarches de déménagement intègre ce rendez-vous parmi les échéances à préparer avant la remise des clés.
Qui peut réaliser l’état des lieux de sortie ?
Trois modalités existent, selon que les parties s’entendent ou non sur le rendez-vous.
- à l’amiable : le locataire et le bailleur, ou leurs représentants, remplissent et signent ensemble le document, sans frais ;
- avec un professionnel : une agence ou un mandataire représente le bailleur au rendez-vous, sans coût pour le locataire ;
- par commissaire de justice : en cas de refus de l’une des parties, un commissaire de justice établit un constat locatif qui a la même valeur juridique.
Combien coûte un état des lieux de sortie ?
Le coût dépend entièrement de la modalité choisie et de la partie qui refuse, le cas échéant, un rendez-vous amiable.
| Modalité | Qui paie | Montant |
|---|---|---|
| Amiable entre les parties | Aucun coût | 0 € |
| Professionnel mandaté par le bailleur | Le bailleur intégralement | Variable, à la charge du bailleur |
| Commissaire de justice (constat locatif) | Frais partagés à parts égales | 132,82 € à 287,52 € selon la région, hors déplacement |
Le bailleur assume seul le coût de l’état des lieux de sortie. Une clause du bail qui reporte ce coût sur le locataire est considérée comme abusive et n’a pas à être appliquée. Ces tarifs de commissaire de justice résultent de l’arrêté du 25 février 2026. Le détail des plafonds et tarifs applicables figure sur la fiche de l’administration consacrée aux coûts d’un état des lieux.
État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?
Le contenu attendu reste globalement le même, mais deux points distinguent les deux documents. Le plafond à l’entrée s’élève à 3,03 € par m² TTC, fixé par l’arrêté du 17 juillet 2025.
| Point de comparaison | État des lieux d’entrée | État des lieux de sortie |
|---|---|---|
| Moment | Remise des clés au début du bail | Remise des clés en fin de bail |
| Coût pour le locataire si professionnel | Plafonné à 3,03 € TTC/m² ou moitié des frais si inférieur | Aucun, à la charge exclusive du bailleur |
| Rôle principal | Référence pour comparer l’usure future | Sert de base à la retenue éventuelle sur le dépôt de garantie |
Ce texte révise chaque année les honoraires plafonnés de location. Pour organiser le calendrier autour de ces deux rendez-vous, la checklist déménagement complète place chaque étape à la bonne échéance, de la lettre de préavis jusqu’à la remise des clés.
Que se passe-t-il en cas de désaccord ou d’absence d’état des lieux ?
Les différences constatées liées à la vétusté normale du logement ou de ses équipements ne peuvent jamais entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté, annexée au bail, peut préciser la durée de vie théorique de chaque élément pour objectiver ce point.
Le locataire n’est pas obligé de tout valider sans réserve : il peut noter ses désaccords directement sur le document avant de signer. En cas de litige persistant, le délai de contestation est de trois ans à compter de la découverte du désaccord. La démarche progresse par courrier recommandé, puis conciliation obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €, avant une éventuelle saisine du juge.
L’absence d’état des lieux d’entrée profite au locataire. L’article 1731 du Code civil pose une présomption : sans document d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Le bailleur qui veut contester l’état du logement à la sortie doit alors apporter lui-même la preuve contraire, ce qui reste difficile en pratique.
Une fois l’état des lieux de sortie signé et le dossier administratif à jour, il reste à vérifier qu’aucune démarche n’a été oubliée avant le départ définitif. La liste des organismes à prévenir lors d’un déménagement et la durée légale du préavis permettent de faire ce dernier contrôle.